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多元与分化—— 房地产企业步入白银时代新趋势

日期:2015-1-13 16:28:05 查阅:1472

12月3日,由房讯网联合全联房地产商会共同主办,以“多元与分化:白银时代下的房地产”为主题的中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会日前在北京举行,为国内房地产行业带来了医治心病的良药。

纵观整个论坛,在主题演讲和圆桌对话的形式下,国内主流开发商及金融机构超过600位嘉宾,就宏观经济与房地产趋势、行业调整与市场逻辑、互联网思维下的房地产与金融、产业地产全生命周期模式与创新、写字楼的新常态与产业链的新机遇等话题进行探讨,会议期间,还举办了有中国商务地产“奥斯卡”之称的第十一届中国地产金厦奖颁奖典礼,并发布首个《中国写字楼100强研究报告》。在这其中,“商务园区红海与蓝海——产业地产全生命周期的模式与创新”与“白银时代下的写字楼——写字楼的新常态与产业链的新机遇”两场圆桌会谈的观点碰撞与交锋,和对国内房地产市场发展趋势的预测更令业内外广为关注。


白银时代,房地产“软着陆”呈现五大走势


年初以来,有关房地产崩盘的言论让业内人士显得更加不知所措,是该持续观望还是及时出手,成了大家最为关注的热点话题。

全联房地产商会创会会长聂梅生在主题演讲中指出,虽然目前中国房地产的形势市场层面依然严峻,城市、地区、企业间的差异化加大,一线、二线、三线、四线城市的所有房地产企业资金全线趋紧,但国内地产不会崩盘,也不存在泡沫破裂的可能,只会以一个软着陆、消化库存的过程出现。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一在题为“银根、地根与未来的房地产市场”的演讲中谈及未来地产政策走向以及房地产市场的发展趋势时表示,央行降息以后,普通百姓的投资渠道必然增多,从当前形势来看,股市要比房市更加稳定,原因在于原来股市比较低,有上升的空间,而在房市方面,有些地方的存量大,压力大的问题。另外在房地产市场里,确实还有政策的预期问题,包括房地产税的问题等等的预期,所以对房市的投资还需谨慎。

在分析下一步房地产市场政策走向时,朱中一表示,未来房地产市场政策是现五个走势。“首先是采取措施盘活旧城镇、旧厂房、棚户区、城中村、旧村落的存量土地,增加土地有效供给,探索利用土地的自用土地、农村建设用地等来建设公共租赁住房和老年住区;二是探索建立城乡土地的建设用地市场,在尊重农业转移人口意愿的前提下,将农业转移人口的农村宅基地及房产作为资产流转;三是严格规划新城新区的建设,改善城乡结合部的环境,适当增加城区人口一百万到三百万的大城市的新增建设用地,合理确定城区人口三百万到五百万的大城市的新增建设用地,从严控制城区人口五百万人以上的特大城市的建设用地。这是在国家新城镇化规划里头非常重要的指标,其中特别强调东部三大城市群要率先执行;四是统筹房地产与城镇化的协调发展,编制城市住房发展规划,确定住房建设总量、结构和布局,确保建设用地稳定供应,提高工业用地的利用率;五是创新土地出让方式和管理制度,建立土地出让价与住房销售价相对稳定的制度。

大整合趋势,房市面临新一轮调整


说到房地产市场未来的格局,北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示,从中长期来看,人口和财富大整合、大迁移将带动房地产市场的调整。房价在区域间、城市间的差异进一步拉大。房价不仅仅是普涨问题,而且会出现一系列变化。总体来看,东中西带的房价的绝对差距和相对差距会进一步拉大,核心城市的均价相当于落后城市的15倍以上,单个楼盘甚至会出现超越百倍的差距,以京沪深杭等一些核心城市房价为例,这些地区的房价在管制中仍成上涨趋势,涨幅仍然超越大多数人的想象。二线城市也基本上出现同样的情况。“15年后,大部分90到100平方米的住宅会成为垃圾住房,这就像80年代的五六十平方米的房子一样,80年代的时候省部级领导才住100平方,现在90、100平方米的房子已经成为保障房了。”董藩说。

谈到未来房地产的趋势,董藩表示,2023年到2030年之后,可能会处在稳中有降的状态。虽然仍会存在不少拆迁活动,但规模上会变小。家庭分化趋于稳定,平均每个家庭3个人左右。2030年之后,房地产开发活动将明显降低,城市化进程趋于结束,人口达到顶峰。与此同时,二手房交易量将大大增加,但即便如此,15年后,房地产依然是支柱产业。

时代变了,房地产商如何转型?


房地产业由“黄金时代”走向“白银时代”,房地产商如何应变?房地产业如何转型?谈及这个话题,与会专家分别从房地产商转型、房地产金融、互联网思维下的房地产交易及大数据与房地产营销的关系等方面,对白银时代下的房地产业进行解读。

“由于中国对实体经济的回归,政府宏观政策的推动,房地产业近一两年迎来了好商机。中国经济经过多年的发展,产业不断升级,从传统的资源浪费型的产业,向高精尖方向升级。产业升级必然带来对产业地产的不同的需求,也催生了很多科技园和产业园的诞生。”天骥智谷(北京)有限公司董事长刘芷均从一个传统的房地产商转型综合服务商,为什么要转型、如何转型、转型目标与走向,以天骥智谷为案例阐述了新型产业园区“生活、生产、生态相结合,产城融合”的全生命周期理论与实践。

全联房地产商会秘书长钟彬在题为“当前房地产形势与房地产金融”的演讲中重点阐述房地产金融,房地产进入新常态、房地产商业逻辑的变化、房地产企业金融需求的变化、企业金融能力的变化。

中国REITs联盟秘书长王刚做题为“中国商业地产REITs演进与案例分析”的演讲,从基金金融、REITs、REITs国内进展情况三方面进行阐述,讲解开发商在融资策略上、资本结构上调整从而对自身对行业带来的影响。

中国房地产部部品采购联盟首席专家高少义在“互联网思维下的写字楼部品采购”的演讲中从运营的角度着眼,认为白银时代也是一个洗牌时代,谁能利用新的交易方式,创新新的盈利模式,就能变成新一轮的强者。

百度大客户销售部总监刘立军在题为“大数据时代的房地产行业营销之变”的演讲,以百度庞大系统的数据作支撑,介绍了数据与房地产的结合,在大数据方面,在整个营销方面提出了新观点新思路。

总之,“变革”势如破竹,“回归”顺应理性。中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会上业内专家的论断表明,中国房地产行业已经从“黄金时代”进入“白银时代”,房地产商们必须顺应这种变化,开启中国房地产业新一轮的转型。

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